LEGALE – Come opporsi allo sfratto per morosita’?

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale tramite il quale il locatore, in seguito a un mancato pagamento del canone stabilito, ottiene la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore in tempi più brevi rispetto al rito ordinario.

Per poter richiedere lo sfratto dobbiamo essere innanzitutto in presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare, abitativo o commerciale, e in presenza di un ritardo di pagamento del canone, così come stabilito dalla legge “equo canone” (art. 5 della legge n. 392/1978), per gli immobili a uso abitativo, di un mese decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone“.

 

Questo significa che il locatore può presentarsi dal giudice col contratto scritto e regolarmente registrato per chiedere l’intimidazione di sfratto già dal mese successivo al mancato pagamento. Se per la data d’udienza stabilita dal giudice persiste la morosità, quest’ultimo dichiara lo sfratto esecutivo.

 

Cosa può fare quindi l’inquilino per opporsi o quantomeno ritardare la convalida dello sfratto? Può seguire due strade. Dalla notifica di sfratto per morosità, può chiedere 90 giorni per pagare gli arretrati dalla prima udienza o si può opporre al procedimento.

 

IL TERMINE DI GRAZIA

 

La strada più breve per l’inquilino è pagare gli arretrati prima dell’udienza. Se al momento non dispone di soldi e ha bisogno quindi di più tempo, può chiedere il “termine di grazia”, ossia un periodo di 90 giorni entro il quale si impegna a pagare gli arretrati, ma anche gli interessi maturati e le spese legali sostenute dal locatore.

Ricordiamo che la grazia può essere concessa al massimo tre volte, e vale solo per gli immobili a uso abitativo: scaduto il termine stabilito dal giudice, lo sfratto sarà convalidato.

 

L’ OPPOSIZIONE AL PROCEDIMENTO

 

Una strada alternativa al periodo di grazia, per “difendersi” dallo sfratto per morosità è quella di presentare opposizione all’ordinanza del giudice.

Questa può essere attuata se in presenza di una di diverse ragioni tra cui: i danni che puoi aver subito a causa delle condizioni pessime dell’appartamento, le spese di amministrazione straordinaria che magari il locatore non ti ha mai rimborsato, la contestazione della somma richiesta, se il conteggio non è in linea con la rivalutazione Istat, ancora la mancata restituzione della cauzione per sistemare eventuali danni all’appartamento.

In presenza di un’opposizione, il giudice non può convalidare lo sfratto. Può quindi succedere che, se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice fissi una data per l’esecuzione dell’ordinanza, proponga la via della mediazione con il locatore presso gli organi competenti, oppure intraprenda la causa di opposizione. Ricordiamo però che questo comporterebbe il risarcimento danni ma non per forza eviterebbe lo sfratto.

 

LA MOROSITA’ INCOLPEVOLE

 

Un’alternativa può essere infine quella avere i requisiti per la “morosità incolpevole”, che dà diritto di usufruire del fondo anti-sfratto istituito dal Governo nel 2013.

 

Per poter beneficare del fondo anti sfratto bisogna dimostrare di avere una condizione economica precaria per queste ragioni: cassa integrazione, mobilità, riduzione dell’orario di lavoro, mancato rinnovo del contratto di lavoro, licenziamento non per giusta causa, infortunio, malattia o decesso di un familiare che ha comportato una riduzione del reddito del nucleo familiare.

 

 

Oltre a questi presupposti, bisogna poi far parte di un nucleo familiare a basso reddito, con figli a carico, o ultrasessantacinquenni, o malati terminali, o di portatori di invalidità pari almeno al 66%, abitare in un capoluogo di provincia o comune vicino con popolazione superiore ai 10.000 abitanti, risiedere in un comune ad alta tensione abitativa di cui alla delibera Cipe 87103 del 13 novembre 2003 e non possedere altra abitazione all’interno della regione in cui si vive.